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3月起惠州存量房贷利率计价方式转变 两种方法二选一

2020-03-06 09:12:58      来源:南方都市报      作者:蒋奇政

摘要:

房贷利率的变化,关系到购房者的切身利益,面对房贷计价方式的转变,业界观察人士解释,原则上建议转换成LPR+基点的形式,理由是利率市场之后,持续走低的可能性大。

央行2019年12月28日发文规定,从2020年3月1日起,金融机构正式转换存量浮动利率贷款定价基准,方式有两种,一是以LPR(贷款基础利率)为定价基准加点形成,二是转换为固定利率。意味着此前执行数年的基准利率基础上打85折、首套上浮10%-20%,二套上浮20—40%这种房贷利率定价方式成为历史。房贷利率的变化,关系到购房者的切身利益,面对房贷计价方式的转变,业界观察人士解释,原则上建议转换成LPR+基点的形式,理由是利率市场之后,持续走低的可能性大。

央行规定在8月31日前

以贷款基准利率为定价方式的存量房贷部分必须转变计价方式

央行规定,从2020年3月1日起至8月31日前,所有的存量房贷必须转换计价方式,固定利率或LPR+加点,二选一。

彩票平台人气排名本次央行公告称,存量房贷央行所说的存量房贷,是指2019年10月8日前签订的房贷,全部需要转换(已经还到最后一年的不需要),2019年10月8日至2020年1月1日之间签的合同,并且合同上约定,利率定价方式为“基准利率上浮XX%”的房贷。如果是混合贷的话,这次只转商贷的部分,公积金贷款的部分仍然按原合同执行。

另外央行的公告还显示,从2020年1月1日起,所有银行发放房贷,不能再按照以前的贷款基准利率来定价(5年期以上房贷基准利率4.9%),要全部按照新的定价机制,也就是LPR作为基准再加点(上下浮)来定价。

转换为LPR+基点或固定利率

在房贷还清前借款人只有一次选择权

央行的公告称,借款人和银行可以协商将定价基准转换为LPR,或者转换为固定利率,借款人只有一次选择权,转换后永远也不能再改了。

按照央行规定,五年期以上贷款计算方式有基准利率转变为LPR之后,目前LPR每个月20日公布,但个人房贷利率并不是每个月都跟着LPR浮动。公告明确,个人住房贷款利率重定价周期可由银行和贷款人协商约定,最短为1年,最长为合同期限。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

惠州一位银行的信贷经理称,选择LPR+基点的方式,以后至少每年LPR都会调整一次,虽然浮动不会太大,但选择固定利率是你贷款30的话就是30年不变,“LPR的核心即是利率市场化,即每年都会有变化,购房者以这种方式的转换之后,意味着基础利率是变化的,可以享受到LPR下降的红利,因为LPR是浮动的,但是在转换时加点是固定的,这个加点就是以前你的上浮部分已经签订合同的。“

2020年1月20日贷款市场报价利率(LPR)5年期以上LPR为4.80%,与前期保持不变,但2月20日公布的LPR5年期以上为4.75%,下降5个基点。

深圳知名地产评论人侏罗纪解释,转换后的房贷利率=2019年12月20日的LPR(4.8%)+固定基点(加点未来不变),对于LPR加点,央行要求,同一笔商业性个人房贷,在2020年3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时间的影响。而固定利息就是这一次签订合同后不再变化。“简单的说,这一次主要更多人纠结的则是LPR是变化的,1月央行公布5年期以上LPR是4.8%,2月5年期以上LPR下降到4.75%,这部分是浮动的,可能降低,但也可能增加。”

业界建议:

原则上都选择LPR+基点

贷款余额较少年限短转LPR意义不大

究竟是选择LPR+基点还是固定利率,对购房来说是合理的划算的呢,侏罗纪表示,基准利率上浮则选择LPR+基点  这是毫无疑问的“理论上都应该转,如果房贷利率是在基准利率上打7折或以上可以不转,因为风险低,如果房贷剩下的年限很短,贷款余额较少的人,转的意义不大。“

东平的购房者袁小姐表示,她2015年购房的时候利率就是7折,选择不转,理由是本来利息就低。

南都记者折算,按照央行加点可以为负数,按照袁小姐此前5年期以上房贷,基准利率4.9%计算,实际利率为4.9%的7折3.43%,如果转换为LPR+基点的模式,按照2019年12月20日5年期以上LPR4.8%计算,基点就是3.43%-4.8%=-1.37%(负137个基点),假定2020年12月20日5年期以上LPR为4.5%的计算,利息就是3.13%,相比较还是有降低的,但是如果5年期以上LPR上涨至4.9%以上,则房贷利率的支出就会增加。

假如商业性个人住房贷款原合同期限30年,剩余期限为20年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮20%,现执行利率为4。9%×(1+20%)=5。88%,如果选择固定利息,剩下20年都要按照5。88%的利率来计算房贷。

如果借贷双方确定在2020年4月转换定价基准,采用LPR+基点的形式,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,按照2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。那么加点幅度应为108个基点)5.88%-4.8%=1.08%)。2020年3月至12月31日,执行的利率水平仍是5.88%(4.8%+1.08%)。假定2022年12月5年期以上LPR利率下降10个基点至4.7%,则从2021年1月起,房贷利率重定价为4.7%+1.08%=5.78%,假定2021年12月5年以上LPR利率继续下降至4.6%,则从2022年1月起,房贷利率重定价为4.6%+1.08%=5.68%。

侏罗纪解释,从长期来看,五年期以上LPR是可能持续稳定走低的,更多人则是纠结这个,“目前从2019年9月到2020年2月,每个月的LPR基本保持稳定,市场化利率比起此前的固定基准利率还是灵活很多。”

彩票平台人气排名存量房贷利率计价方式转变:

简单说,你要和银行重新签货款合同,选择新的房货利率方式

彩票平台人气排名1、二选一,必须选,不能不选,选了不能反悔,不能重选,选了之后伴随你到贷款还清。

2、什么时候选?

2020年3月1日-2020年8月31日

3、选择之一:固定利率

依照4.9%基准利率,你手上的房货,可能是七折、九折、上浮10%、上浮20%等折扣利率,如果你选择了固定利率,那么以后保持你观在的利率,此生无悔,不再改变

4、选择之二:LPR+基点

这次改革参照的LPR是2019年12月的4.8%,假如你原来的房贷是基准利率上浮10%(1.1倍),就是5.39%。5.39%比4.8%要高,因此,5.39%-4.8%=0.59%,这个0.59%就是59个基点,就是你今后的房贷固定加点数,永远伴随着你。假设2021年的1月1日,会根据2020年12月的LPR报价,来调整你的货款利率如2021年调整成了LPR4.5%,那么你的利率就是4.5%+0.59%=5.09%

假如你原来的房贷是基准利率(4.9%)打9折的,就是4.41%,按照2019年12月20日5年期LPR4.8%计算,4.41%比4.8%要低,4.41%-4.8%=-0.39%,负39个基点,就是你今后的房货的固定减点数,永远伴随着你。假设2021年调整成了LPR4.5%那么你的利率就是4.5%-0.39%=4.11%

5、如何办理?

目前惠州大多数银行还是采取和总行同步的方式,按照央行要求,从2020年3月1日开始,支持客户通过建设银行手机银行、网上银行等两个线上渠道办理业务。后续逐步开通线下渠道,支持客户到全国任一建设银行营业网点智慧柜员机(STM)、柜台、个贷中心办理业务,购房者可查询房贷银行的官网,或者网点了解相关信息。

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